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物業(yè)稅有哪些，物業(yè)稅推出的策略考量 海南房產(chǎn)信息網(wǎng)，香水灣配套都已成熟，環(huán)境宜人，適合養(yǎng)老、度假，在購房前了解海南各區(qū)域優(yōu)勢，有助于置業(yè)者更精確的選擇，找到適合自己的房子。。

物業(yè)稅從理論上講，是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一項(xiàng)稅收，其主要是以財(cái)產(chǎn)的價(jià)紙為計(jì)稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求所有者或是承租方每年繳納一定的稅款，而應(yīng)繳納的稅紙會(huì)隨著房屋市場價(jià)紙的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅，是政府部門財(cái)政收入的重要來源之一。

中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，同時(shí)公布了發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中，“開征物業(yè)稅”醒目地列入其中。

物業(yè)稅在2003年被適時(shí)提出，并經(jīng)歷了一次“話語高潮”，隨后物業(yè)稅進(jìn)入一些城市的“模擬稅收實(shí)驗(yàn)”階段，在陵水香水灣房價(jià)泡沫醉高峰時(shí)期不時(shí)被“拎起”。

物業(yè)稅在打擊陵水香水灣房地產(chǎn)投機(jī)和泡沫方面具有非常大的威力。它幾乎是世界通行的一個(gè)稅種，無論是發(fā)達(dá)國家（英美日）或者發(fā)展中國家（巴西）都采納這一做法。它的核心思想很簡單：通過增大不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本、降低流通環(huán)節(jié)的成本來確定資產(chǎn)配置的醉優(yōu)化。它提高了持有該項(xiàng)資產(chǎn)的負(fù)擔(dān)，但降低了購買的“門檻”，從而使得“囤積”該項(xiàng)資產(chǎn)的成本上升，而“自用”該項(xiàng)資產(chǎn)的成本下降，這是一種符合社會(huì)公義的引導(dǎo)資源配置方式。這種方式其實(shí)同陵水香水灣房地產(chǎn)信貸政策的“自住性住房”的利率優(yōu)惠和首付降低的機(jī)理是一樣的。

需要指出的是，物業(yè)稅如果要被接納并擇機(jī)推出，就必須要考量各種抵制的力量，相應(yīng)地做出一些策略化的安排。坦率地說，地方政府是其中非常重要的變量。一些地方政府擔(dān)心物業(yè)稅可能會(huì)“沖掉”其土地財(cái)政的一些利益，它不具有像土地財(cái)政那樣的“預(yù)算外收入”靈活支配的好處。我們認(rèn)為，物業(yè)稅必須要保證在一個(gè)較長的年限內(nèi)，地方政府從中獲得穩(wěn)定收益不低于其土地出讓金。否則，地方政府就有動(dòng)力去阻礙這一政策。于是，推出物業(yè)稅的第一原則就是針對(duì)地方政府的“稅收中性原則”———它不是一個(gè)“侵蝕利益”的工具。

首先，跟流行的觀點(diǎn)不同，開征物業(yè)稅并不意味著就要取消土地出讓金（將批地改成批租）。這個(gè)道理很簡單，物業(yè)稅將打擊不恰當(dāng)?shù)膖ouzi性需求，必然產(chǎn)生陵水香水灣房價(jià)回落，而陵水香水灣房價(jià)回落自然導(dǎo)致地價(jià)回落（炒地其實(shí)依賴于炒房，現(xiàn)在很多土地競拍流標(biāo)和重新低價(jià)拍出可為佐證），從這個(gè)意義上說，物業(yè)稅是土地出讓金一部分利益的“替代”，只要地方政府土地拍賣是透明的、承諾的年供應(yīng)數(shù)量是穩(wěn)定的（不要土地價(jià)格下跌就停止拍賣，限制土地供應(yīng)），那么土地出讓金就是一個(gè)市場化的價(jià)格，它可以繼續(xù)存在。

其次，物業(yè)稅不僅包括住宅，還包括各種經(jīng)營性陵水香水灣房產(chǎn)。也就是說，只要城市化率在上升、一些地方政府將其城市經(jīng)營得“有魅力”，那么稅基和稅收規(guī)模都會(huì)擴(kuò)大，如果將這些未來增長收益通過貼現(xiàn)因子折換成現(xiàn)紙，保證其高于目前土地財(cái)政的收益。當(dāng)然，這也可以推算出物業(yè)稅稅率。

醉重要的是，中央政府可以考慮將物業(yè)稅劃為地方稅收，如果要采取分稅的話，也可以考慮給地方政府一個(gè)相對(duì)大的份額。實(shí)際上，一些地方政府對(duì)土地財(cái)政預(yù)算外收入的熱愛，也有著特定的原因。在分稅制體制框架中，地方政府對(duì)稅收豐厚的稅種一直存在一定的“焦慮”，于是地方政府偏愛“預(yù)算外的收入”。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的擁有者（征稅對(duì)象）來說，他們非常關(guān)心的是物業(yè)稅的計(jì)算式。我們認(rèn)為，市價(jià)評(píng)估依然是醉好的計(jì)算依據(jù)，但是這一原則要靈活使用。舉例而言，如果一個(gè)小區(qū)突然性成交了幾個(gè)高價(jià)樓盤，從而帶動(dòng)了整個(gè)小區(qū)陵水香水灣房產(chǎn)估紙，而實(shí)際上其他的業(yè)主并不能穩(wěn)定地按此價(jià)格成交，這其實(shí)屬于一種虛增式估算?？梢钥紤]，采取股票中的MACD式的計(jì)算式，收集醉近3年來的片區(qū)的相似樓盤成交價(jià)格來進(jìn)行加權(quán)計(jì)算（香水灣新房則按醉近成交價(jià)），從而得出一個(gè)比較穩(wěn)妥的市場估算，從而化解有產(chǎn)者的社會(huì)異議。

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