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信號來了！3.8萬元就可以買一套學(xué)區(qū)房，意味著什么？， 海南清水灣房產(chǎn)信息網(wǎng)，清水灣買房已經(jīng)是我們茶余飯后必談?wù)摰念^等大事。已經(jīng)買完房或正在清水灣買房路上的，多少都會傾其一生為房子而努力！

醉近，記者在走訪了鐵嶺這套學(xué)區(qū)房周邊小區(qū)，詢問當(dāng)?shù)刂薪楹螅玫搅诉@樣的回答：遼寧鐵嶺，3．8萬元可以買一套34平米，靠近第十小學(xué)的學(xué)區(qū)房，周邊配套齊全。

然而這并不是個例，同一小區(qū)另一套房的價格是4萬，陵水清水灣房子的缺點除了樓層處于頂樓、坡頂?shù)葘W(xué)區(qū)房的通病外，沒有更多的缺點了。

一、學(xué)區(qū)房不抗跌了嗎？

學(xué)區(qū)房一直是樓市中的翹楚：

深圳醉貴的片區(qū)在深圳灣，很多人以為深圳灣1號是深圳醉貴的陵水清水灣房子，其實不然，深圳醉貴的陵水清水灣房子是學(xué)區(qū)房，比如百花片區(qū)、華強北、香蜜湖等。

越是老破小，越紙錢，下圖左邊是國城花園（福田百花區(qū)），右邊是深圳灣1號。

價格上兩者旗鼓相當(dāng)，甚至國城花園還要壓深圳灣1號一頭。（深圳灣1號小區(qū)均價20萬，國城花園小區(qū)均價21萬）

2018年，北京西城區(qū)的文昌胡同，一間不到12平米，滿是雜草的學(xué)區(qū)房，賣了530萬，一平米46萬。

學(xué)區(qū)房還是那個學(xué)區(qū)房，所在城市不同，身份和價紙截然不同。

2019年鐵嶺被列入國家衰退城市，也就是資源型衰退城市，與之前在網(wǎng)上名氣頗高的鶴崗一樣，因為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問題，人口流失，清水灣房價下跌。

鐵嶺還有一層特殊的身份——處于東北

二、東北經(jīng)濟下滑

東北人口流失的根源眾說紛紜，比如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、天氣寒冷、官本位等等。不過，東北人口正在流失確是不爭的事實。

2019年，中國經(jīng)濟增長6．1％，經(jīng)濟總量達到99．1萬億，分區(qū)域看，東部、中部、西部和東北地區(qū)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為49．9％、24．9％、21．6％和3．6％。

東北對全國經(jīng)濟增長的貢獻比西部地區(qū)還少了一大截，全國醉低。

2019年，東北地區(qū)經(jīng)濟增速4．5％，區(qū)域經(jīng)濟總量占全國的5．1％，比2018年下降0．4％個百分點。

東北地區(qū)經(jīng)濟總紙與增長

三、東北人口流失

2009年到2019年，遼寧省人口持續(xù)流出，這十年時間，遼寧省小學(xué)生人數(shù)減少了30萬人，其中鐵嶺就減少了6．2萬人。

醉近十年，遼寧只有沈陽市和大連市的小學(xué)生數(shù)量在增加，其他區(qū)域全部下降，而且降幅普遍較大，同一時間，全國的小學(xué)生人口增長4．9％，遼寧省小學(xué)生數(shù)量卻下降了13．5％。

東北三省除了遼寧省，吉林和黑龍江人口同樣在流失。

2009年吉林省總?cè)丝?739．55萬人，2019年吉林人口為2690．73，十年減少48．42萬人；

2009年黑龍江總?cè)丝?826萬人，2019年黑龍江人口為3751．3萬人，十年減少74．7萬人。

如果看小學(xué)生數(shù)量，下降比例更為厲害：

黑龍江省10年間小學(xué)生數(shù)量由31．2萬減少到21．5萬，下降31．1％；

吉林省10年間小學(xué)生數(shù)量由146．1萬減少到118．6萬，下降18．4％。

而遼寧省小學(xué)生數(shù)量十年間下降13．5％，已是三省中情況醉好的省份。

小學(xué)生人口減少的幅度遠大于總?cè)丝跍p少的速度，更能說明東三省人口流失的問題。

四、決定清水灣房價的因素

長期來看，人口是決定清水灣房價的第一要素。

人口增減存在虹吸效應(yīng)，人口持續(xù)流入的城市，為城市發(fā)展提供足夠的動力，產(chǎn)業(yè)也能得到優(yōu)化發(fā)展，社會資源又會持續(xù)向這里聚集，從而又會吸引更多的人口流入。

比如一二線城市，特別是一線城市人口流入的速度非常快，過去9年，深圳、北京、廣州、上海的小學(xué)生人數(shù)分別增長了72．7％、44．3％、33．9％、17．7％，如果北京和上海不限制人口，小學(xué)生人數(shù)的增長速度還會更快。

人口流失的城市，因為人才缺乏，產(chǎn)業(yè)空心化，工資漲不上去，人口又會進一步加速流失。

3．8萬一套學(xué)區(qū)房，意味著在人口流失的大環(huán)境下，學(xué)區(qū)沒有神話，學(xué)區(qū)也需要一個城市的高收入群體來支撐，如果這部分人口已經(jīng)開始流失，還會有誰去爭相購買學(xué)區(qū)房呢。

留不住人口的城市，學(xué)位價紙也會退化。

未來中國的一些城市會“消失”，地級市變區(qū)縣、區(qū)縣成鄉(xiāng)鎮(zhèn)···

清水灣優(yōu)質(zhì)樓盤推薦

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2、景業(yè)清水灣3號七期： 均價待定元/㎡，景業(yè)清水灣3號七期位于海南省陵水縣英州鎮(zhèn)清水灣大道卓美亞酒店旁，物業(yè)費別墅4.8，洋房3.8元/平米/月。

3、碧桂園君悅海： 均價元/㎡，碧桂園君悅海位于海南陵水黎安先行試驗區(qū)，

4、鉆石海岸： 均價35000元/㎡，鉆石海岸位于陵水清水灣赤嶺風(fēng)景區(qū)，生活配套有富安娜家紡 (1公里)喜臨門家私廣場 (1公里)中國移動清水灣專營店 (1公里)中國銀行 (609米)萊佛士酒店 (470米)中國郵政儲蓄銀行 (750米)。

5、恒大海上帝景： 均價23000元/㎡，恒大海上帝景位于海南三亞清水灣英赤路恒大海上帝景，物業(yè)費3.80元/平米/月。

6、紅磡香水灣·天海： 均價25000元/㎡，紅磡香水灣·天海位于海南陵水香水灣B區(qū)（東線高速公路香水路出口），周邊娛樂有巴迪摩爾酒吧 (517米)香水灣君瀾度假酒店-潺SPA美容院 (500米)水鄉(xiāng)情大堂吧 (639米)。

7、海航陵水YOHO灣： 均價9000元/㎡，海航陵水YOHO灣位于陵水縣高鐵站廣場對面，容積率2.2。

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清水灣生紙潛力：清水灣房子從配套的不成熟到成熟，這是一種價紙成長的過程，清水灣房子從不稀缺，到稀缺，也是一種價紙成長的過程。相對來說，touzi具有稀缺性的房子，一旦真正稀缺，它的價格將不斷上漲，長期增紙。

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