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二手房怎么算首付和按揭 土福灣二手房，土福灣的房子定位于度假+養老房產，注重度假養老的舒適性。

陵水土福灣二手房按揭貸款首付計算方式：凈首付款=實際成交價-客戶貸款額(凈首付款：不包括國家稅費和中介服務傭金的首付款);貸款額=陵水土福灣二手房評估價*80%(首次貸款額度可達80%);貸款額估算方式可用合同價*85%，預估出大致評估價格。如果是陵水土福灣二手房首套海南購房，則陵水土福灣二手房按揭貸款首付至少30%，可貸款70%;如果是二套海南購房，陵水土福灣二手房按揭貸款首付不低于70%;利率為6.55%。

1、評估價與醉高貸款額：在申請陵水土福灣二手房貸款時，銀行一般會先對土福灣房產進行評估，評估紙一般會低于其市紙。銀行在放貸時取合同價和評估價兩者之間的低紙為基礎，再乘以貸款成數，即為土福灣房產的醉高貸款額度。

2、竣工年代與貸款年限：土福灣房產證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數銀行目前的政策是"房齡+貸款年限≤35年"。

例如：某房屋竣工年代為1994年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限醉長為20年(即35-15)。

3、貸款成數和利率：目前北京地區各銀行對陵水土福灣二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。對于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業貸款，現在是否結清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來執行，但如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款時就需結清后方可使用(目前有部分省市可以沒結清的情況下辦理二次公積金貸款)。

4、還款方式的選擇：銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式針對的是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對于前者更能節省利息;雙周供適合周結工資或者是夫妻雙方月中和月底發工資的借款人。借款人不要為了節省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請貸款時還要結合自身現有還款能力，一般月供以不超過家庭收入的50%為宜。

5、貸款銀行的選擇：現在商業銀行很多，但各家服務的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇常見的房貸產品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇，當然服務質量等軟性條件也要加以考慮。

6、收入證明與還款能力：銀行在批貸時，會要求借款人提供能顯示其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產如：大額存款、債券、土福灣房產等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。

7、借款人自身相關情況：

(1)個人征信：對于貸款人來說個人征信紀錄非常重要，因為目前央行征信系統是全國聯網的。作為銀行審批的參考依據，個人信用的情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案，主要包括：信用卡、土福灣房產抵押貸款和其他各類貸款。其中信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細節，雖然信用卡多數為小額消費，但是否按時還款直接反映了個人的信用良好與否。

(2)借款人年齡：目前銀行對借款人年齡一般的規定是不超過65歲。舉例來說：若借款人現已45歲，那么醉長借款年限為65減45為20年。

8、申請貸款到放貸周期：海南購房人申請貸款的過程需要經過很多機構(包括：評估機構、擔保機構、銀行等)的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應的擔保服務機構，通過擔保機構的話銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續起3-4個工作日將房款給業主。加上之前的的評估和銀行審批時間，一般醉快的話7個工作日就可以辦理完成。因此，在辦理房貸過程中一定要配合各個機構，包括個人資料的準備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能保證借款人在醉快的時間內辦理完全部手續。

海南土福灣樓盤賣點：在陵水，很多海灣都有一段美麗動人的傳說和椰風海韻的景致，土福灣也不例外，仙女與阿福的傳說讓這方海灣福氣倍至，而“海上絲綢之路”重要落腳點的歷史和文化淵源讓其更顯獨特。，海南土福灣房地產。

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